İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi (“İstanbul BAM 54. HD.”), 15.03.2023 tarihli ve 2023/845. E. ve 2023/536 K. sayılı kararı (“Karar”) ile, dava konusu konuta ilişkin kira sözleşmesinin üzerinden henüz 5 yıl geçmemiş olmasına rağmen, Türk Borçlar Kanunun (“TBK”) 138. maddesi uyarınca kira bedelinin bölgedeki rayiç kira bedellerine göre uyarlanabileceği yönünde hüküm tesis etmiştir.
Uyuşmazlığa konu olayda, Davacı özetle; Davalının 01.04.2019 tarihli kira sözleşmesine istinaden dava konusu konutta kiracı sıfatı ile ikamet ettiğini, 01.04.2022 tarihi itibariyle yeni kira döneminin başlayacağını, kira sözleşmesinde ilk yıl için kira bedelinin 6.500 TL olarak belirlendiğini ve yasal artış oranları ile kira bedelinin 2021 yılı için aylık 8.400 TL olarak güncellendiğini belirtmiştir. Davacı, güncel kira bedelinin konutun bulunduğu site içerisindeki rayiç kira bedellerinin altında kaldığını belirterek kira bedelinin 25.000 TL olarak yeniden uyarlanmasını talep etmiştir.
İlk derece mahkemesi; sözleşmenin 01.04.2019 tarihinde başladığını, ilgili konutun 1 yıl için kiralandığını ve davanın kira sözleşmesi bittikten sonra 09.03.2022 tarihinde açıldığını belirterek kira sözleşmenin uyarlanmasının mümkün olmadığına ve davanın reddine karar vermiştir.
İlk derece mahkemesinin ret kararının ardından Davacının istinafa başvurması üzerine uyuşmazlığı değerlendiren İstanbul BAM 54. HD.;
“Somut olayda; taraflar arasında geçerli kabul edilen kira sözleşmesi 01/04/2019 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli olup davacının, 01/04/2022 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere değişen, hal ve şartlara göre kira bedelinin uyarlanmasını talep etmiş olduğu görülmektedir. Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi durumunda kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman ‘uyarlama’ davası açılabilir.”
şeklindeki değerlendirmeye yer vererek ilk derece mahkemesinin kararını kaldırmış ve bilirkişi raporu alınarak kira bedelinin uyarlanması gerektiği yönünde karar tesis etmiştir.
Bu doğrultuda, Karar ile, kira bedelinin yeniden tespit edilmesi yönünde dava açılabilmesi için TBK’nın 344. maddesi ile şart koşulan beş yıllık süre beklenmeksizin, sözleşmenin uyarlanması yolu ile kira bedelinin rayiç bedellere göre belirlenmesine cevaz verilmiştir.