1. GİRİŞ
Konut ve çatılı iş yeri kiralarının birçoğunda kira bedelinin yenilenen kira dönemlerinde artacağına ilişkin hükümler bulunmaktadır. Türk Borçlar Kanununun (“TBK”) 344. maddesinde yenilenen kira dönemlerine ilişkin kira bedelinin ne şekilde belirleneceği düzenlenmiş; kira artışına ilişkin hüküm bulunmayan kira sözleşmeleri ile beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin belirlenmesi için dava açılabileceği belirtilmiştir. TBK’nın 345. maddesinde ise kira bedelinin tespitine ilişkin davalara ilişkin sürelere ve bu davalar sonucunda verilen kararların etkisine ilişkin düzenlemelere yer verilmiştir. Ancak, çeşitli Yargıtay kararlarında, belirli unsurların eksikliği halinde kira bedelinin artışını öngören hükümlerin geçersiz hale geleceği ve dolayısıyla kira bedelinin tespitine yönelik davalar kapsamında kira bedelinin artışına ilişkin hükümlere bağlanan hukuki sonuçların da farklılaşacağı ifade edilmiştir.
Bu çalışmamızda, kira sözleşmelerinde yer alan bedel artış hükümlerini geçersiz hale getiren unsurlara ve bu unsurların kira bedeli artışları ile kira bedelinin tespitine ilişkin davalar üzerindeki etkisine yer verilmiştir.
2. KİRA BEDELİNİN ARTIŞINA İLİŞKİN SÖZLEŞME HÜKMÜNÜN GEÇERLİLİĞİ
Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, kira sözleşmesinde yer alan bedel artış hükmünün geçerli kabul edilebilmesi için “belirli ve muayyen” olması gerekmektedir. Yani, kira bedelinin artışına ilişkin sözleşme hükmünden kira bedelinin yenilenen kira döneminde hangi oranda artacağı açıkça anlaşılamıyorsa, ilgili hükmün geçersiz olacağı kabul edilmektedir. Uygulamada ise; kira bedelinin artışına ilişkin sözleşme hükmündeki artış oranı kısmı boş bırakılabilmekte veya “Kira bedeli enflasyon oranında artacaktır”, “Artış oranı günün şartlarına göre kararlaştırılacaktır” gibi açıklamalar yazılması nedeniyle artışa esas alınacak oranlar muğlak kalabilmektedir. Özellikle de hukukçular tarafından hazırlanmayan sözleşmelerde veya tarafların matbu olarak temin ettikleri ve tüm kısımlarını doldurmadıkları sözleşmelerde bu tip sorunlar ortaya çıkabilmektedir.
Örneğin, Yargıtay’ın kira bedelinin artış oranına ilişkin kısımları boş bırakılan sözleşme hükümlerinin geçersiz olacağı yönündeki yerleşik görüşü bir kararda şu şekilde belirtilmiştir:
“Kira sözleşmesinin 6. maddesinde "Kira sözleşmesinin ikinci yılda yenilenmesi halinde kiracı aylık kira bedeline hiçbir uyarı ve bildirime gerek kalmadan % .... oranında zam yaparak yeni kira bedelini ödemeyi kabul eder." düzenlemesi yer almaktadır. Söz konusu hükümde artış oranı belirtilmediğine göre bu artış şartı belirli ve muayyen olmadığından geçerli değildir.” [1]
Öte yandan, Yargıtay geçmiş kararlarında, kira bedelinin “TEFE-TÜFE” oranında artacağına ilişkin hükümlerin, TEFE veya TÜFE endekslerinden hangisinin esas alınacağını açıkça ortaya koymadığını ve dolayısıyla geçerli olmadığını kabul etmekte idi. Bir Yargıtay kararında bu husus şu şekilde ifade edilmiştir:
“Davalılar vekilinin diğer temyiz itirazlarının incelenmesine gelince; takibe dayanak yapılan ve hükme esas alınan 15.02.2014 başlangıç tarihli yazılı kira sözleşmesi gereğince aylık kira bedeli net 6500 TL'dir. Sözleşmenin Hususi Şartlar başlıklı 6. maddesinde kira bedelinin “TEFE-TÜFE %... oranında” arttırılacağı kararlaştırılmış olup, bu artış şartı belirli ve muayyen olmadığından geçerli değildir.” [2]
Ancak, 2019 yılında 7161 sayılı Kanunun[3] yürürlüğe girmesi sonucunda TBK’nın 344. maddesindeki “üretici fiyat endeksindeki artış” ibarelerinin “tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim” şeklinde değiştirilmesinin ardından, Yargıtay’ın kira bedelinin “TEFE-TÜFE” oranında artacağına ilişkin hükümlerin belirli olmadığının kabul edilemeyeceği yönünde bir karar tesis ettiği görülmektedir:
“18.01.2019 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 7161 sayılı Kanun’un 59. maddesi ile 6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesine; “ bu fıkrayı ihdas eden Kanunla değiştirilen 6098 sayılı Kanunun 344’üncü maddesindeki tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınacağına ilişkin hüküm, birinci fıkra kapsamında olan kira sözleşmeleri ile akdedilmiş diğer kira sözleşmelerinin yenilenmesinde uygulanır.” hükmü eklenerek, tüm çatılı gayrimenkul kiralarında 01.01.2019 tarihinden itibaren yapılacak kira artışlarının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı esas alınarak belirleneceği hüküm altına alınmıştır. Buna göre, kanuni artış oranı ayrım yapılmaksızın TÜFE olarak belirlemiştir.
O halde; takip dayanağı kira sözleşmesinde kira artış oranının Tefe - Tüfe olarak kararlaştırılmış olması ve TÜFE’nin kanuni artış oranı olarak düzenlenmesi karşısında, kira sözleşmesinde artış oranının belirlenmediği sonucuna ulaşılamayacağı nazara alınarak, mahkemece TÜFE oranı uygulanmak suretiyle … karar verilmesi gerekirken…”[4]
Bu kapsamda, kira sözleşmelerinde yer verilen artış hükümlerinin geçerli olması için şüpheye yer bırakmayacak şekilde belirlenebilir olması gerekmektedir. Aksi halde ilgili hükmün geçersiz olduğu kabul edilecektir.
3. BELİRLİ VE MUAYYEN ARTIŞ HÜKÜMLERİNİN KİRA BEDELİ ÜZERİNDEKİ ETKİSİ
Kira bedelinin artışına ilişkin hükümlerin belirli ve muayyen olmaması nedeniyle geçersiz sayılması halinde, kiracı, yenilenen kira dönemleri için yapılan bedel artışlarını kabul etmek zorunda değildir. Başka bir deyişle, kiraya veren tarafından açılacak kira tespiti davası sonuçlanana kadar; kiracı, sözleşmenin imzalandığı tarihte belirlenen kira bedeli üzerinden ödeme yaparak borcunu ifa edebilecektir.
Ancak; kira bedelinin artışına ilişkin sözleşme hükmü geçersiz olmasına rağmen, kiracının yenilenen kira döneminde daha yüksek bir bedel üzerinden ödeme yaptığının ortaya konulması halinde kira bedelinin artırılmış sayılacağı değerlendirilmektedir.
Nitekim, bu husus da yakın tarihli bir Yargıtay kararında aşağıdaki şekilde ifade edilmiştir:
“Kira ilişkisini ve kira bedelini ispat yükü kiraya verene, kira bedelinin ödendiğini ispat yükü ise kiracıya aittir. Davaya dayanak sözleşmenin hususi şartlar 5. maddesinde, artış oranı belirtilmediğine göre bu artış şartı belirli ve muayyen olmadığından geçerli değildir. Sözleşmede kira artış oranı bulunmadığından mahkemece yazılı kira sözleşmesi uyarınca kira bedelinin hesaplanması gerektiği; ancak davalı kiracının akit başlangıcından kısa süre sonra davacının talebi üzerine iyi niyetli olarak 2014 yılı Ocak ayından itibaren artış yaparak kira bedellerini ödediği, davacının da ödemelere karşı çıkmadığı görülmektedir.
…
Kiracının kabulünde olan ödediği bu miktarlar banka makbuzu/dekontlar ve bilirkişi raporu ödeme cetveli kısmıyla sabittir. Kiraya veren talep ettiği kira bedelini ispatlayamadığından davalının takip tarihi itibariyle kira borcu bulunmamaktadır. Kira bedellerinin tamamının ödendiği belirlenmiş olup temerrüt olgusu gerçekleşmediğinden sözleşmedeki muacceliyet şartının da gerçekleştiğinden söz edilemez.” [5]
4. BELİRLİ VE MUAYYEN OLMAYAN ARTIŞ HÜKMÜNÜN KİRA BEDELİNİN TESPİTİNE İLİŞKİN DAVALAR ÜZERİNDEKİ ETKİSİ
Bilindiği üzere; TBK’nın 344. maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca, kira artış hükmü bulunmayan sözleşmeler ile beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde yenilenen kira yılında uygulanacak kira bedelinin tespit edilmesi talebiyle dava açılabilmektedir. Bu davalar uygulamada kira bedelinin tespitine ilişkin davalar olarak anılmaktadır. Kira bedelinin tespitine ilişkin davalarda dava açma süresinin ve tespit edilen kira bedelinin hangi tarihten itibaren geçerli olacağının belirlenmesi bakımından, kira sözleşmesinde artış hükmünün bulunup bulunmadığı büyük önem arz etmektedir.
TBK’nın 345/1 numaralı maddesi çerçevesinde; kira bedelinin tespitine ilişkin dava, “yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar”. Örneğin; 01.06.2017 tarihinde imzalanan ve 01.06.2022 tarihinde beşinci yılı dolan bir kira sözleşmesi kapsamında kira bedelinin mahkemece tespit edilebilmesi için, en geç 01.05.2022 tarihine kadar dava açılmalı veya bu tarihe kadar kiracıya ihtarname gönderildikten sonra en geç 01.06.2023 tarihine kadar dava açılmalıdır.
Ancak, TBK'nın 345/2 numaralı maddesi uyarınca, kira bedelinin yenilenen kira dönemlerinde artacağına ilişkin hüküm içeren kira sözleşmeleri bakımından farklı bir dava açma süresi öngörülmüş, kira bedelinin tespiti ilişkin dava sonucunda belirlenen kira bedelinin hangi tarihten itibaren geçerli olacağına ilişkin farklı bir düzenlemeye gidilmiştir. Buna göre, “sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” Kira sözleşmesinde kira bedelinin yenilenen kira dönemlerinde artacağına ilişkin hüküm bulunması durumunda ise; örneğin, 01.06.2017 tarihinde imzalanan ve 01.06.2022 tarihinde beşinci yılı dolan bir kira sözleşmesi kapsamında en geç 31.05.2023 tarihinde açılacak bir dava ile kira bedelinin 01.06.2022 tarihinden itibaren geçerli olacak şekilde tespit edilmesi istenebilecektir.
Bu düzenlemeler karşısında, belirli ve muayyen olmaması nedeniyle geçersiz sayılan kira bedelinin artışına ilişkin hükümlerin, TBK’nın bir önceki paragrafta yer verilen 345/2 numaralı maddesi ile öngörülen süreleri nasıl etkileyeceği önem kazanmaktadır. Daha açık bir ifadeyle, belirli ve muayyen olmayan artış hükümlerinin, TBK’nın 345/2 numaralı maddesi uyarınca, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak bir dava ile yeni dönemin başından itibaren geçerli olacak şekilde belirlenmesini talep etme hakkı tanıyıp tanımadığı sorusu gündeme gelmektedir. Zira, belirli ve muayyen olmayan artış hükümlerinin bu talep hakkını tanımayacağının kabulü halinde, kira bedelinin tespitine ilişkin davanın ancak TBK’nın 345/1 numaralı maddesinde yer verilen dava açmaya veya ihtar sürelerine uymak kaydıyla açılabileceği düşünülebilecektir. Nitekim, uygulamada kiraya verenler tarafından belirli ve muayyen olmayan kira bedelinin artışına ilişkin hükümlere dayalı olarak kira bedelinin tespitine yönelik davalar açıldığı görülmektedir.
Önemle belirtmek gerekir ki, Yargıtay içtihatlarında, kira bedelinin artışına ilişkin sözleşme hükmü belirli ve muayyen olmasa da tarafların artış iradesini ortaya koyan hükümlerin dava açma süresi ve ihtara ilişkin gereklilikleri ortadan kaldıracağı ve TBK’nın 345/2 numaralı maddesi uyarınca dava açılabileceği kabul edilmektedir.
Belirli bir artış oranı öngörülmeyen artış hükmüne ilişkin olarak bir Yargıtay kararında şu değerlendirmelere yer verilmiştir:
“Kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünün 3.maddesinde, kira parasının yıllık olarak arttırılacağı kararlaştırılmış ancak belli bir artış oranı öngörülmemiştir. Sözleşmede artış oranı öngörülmemiş ise de taraflar artış iradesini anılan sözleşme hükmü ile ortaya koyduklarından kiracıya ayrıca bir ihtar yapılmasının bir önemi kalmamıştır.” [6]
Aynı görüş başka bir Yargıtay kararında daha belirtilmiş, Yargıtay’ın istikrarlı uygulamasının bu yönde olduğu vurgulanmıştır:
“Sözleşmede ilk yılın kira bedeli belirlendiği halde sözleşmenin 10. maddesinde "...ikinci yıl kira parası ... Ticaret Odası Tüketici Fiyat Endeksi artışı baz alınarak tespit edilecektir " düzenlemesi mevcuttur. Dairemizin istikrarlı uygulamasına göre kira sözleşmelerinde tarafların belirledikleri ilk yıla ilişkin kira bedelinde sonraki kira yılları için artışlı olarak belirlenmesi veya sözleşmede sonraki yılın kirasında artış usulünü kararlaştırmış olmaları kira sözleşmesinin süresi sonrasındaki yenileme dönemleri için kira bedelinin yenilenen dönemlerde artırılacağına dair taraflar arasında bir artış iradesi olduğunun kabulünü gerektirir. Sözleşmedeki tarafların artış iradesi ise kira tespit davalarının yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün öncesinde dava açılması veya bu süre öncesinde yazılı bildirim yapılmasının hukuksal önemini ortadan kaldırır.”[7]
Ancak, Yargıtay kararlarında belirli ve muayyen olmayan artış hükmüne dayalı olarak kira bedelinin tespitine ilişkin davaların dava açma ve ihtar süreleriyle bağlı kalınmaksızın açılabileceği kabul edilse de dava sonunda tespit edilecek kira bedelinin artışlı olarak talep edilemeyeceği ifade edilmektedir:
“Sözleşmedeki artış şartı belirli ve muayyen olmadığından, kira bedelinin tespitine karar verilen 01/01/2014 tarihinden sonraki yıllar için kira tespit ilamı ile belirlenen kira miktarının artışlı olarak talep edilmesi mümkün değildir.” [8]
5. SONUÇ
Yargıtay içtihatları uyarınca, kira bedelinin artışına ilişkin sözleşme hükmünden kira bedelinin yenilenen kira döneminde hangi oranda artacağının açıkça anlaşılamadığı durumlarda ilgili artış hükmünün belirli ve muayyen olmadığı, dolayısıyla da geçersiz olduğu kabul edilmektedir. Bu çerçevede, kira artış hükmünün belirli ve muayyen olmadığı durumlarda, kiracı, yenilenen kira dönemleri için yapılan bedel artışlarını kabul etmeyebilecektir. Fakat, kiracının yenilenen kira döneminde daha yüksek bir bedel üzerinden ödeme yapması halinde kira bedelinin artmış sayılacağı kabul edilecektir.
Öte yandan, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, kira bedelinin artışına ilişkin sözleşme hükmü belirli ve muayyen olmasa da, tarafların artış iradesini ortaya koyması şartıyla TBK’nın 345/1 numaralı maddesinde yer verilen dava açmaya veya ihtar sürelerine ilişkin gereklilikleri ortadan kaldıracak ve TBK’nın 345/1 numaralı maddesi çerçevesinde kira bedelinin tespitine ilişkin dava açılabilecektir. Ancak, belirli ve muayyen olmayan artış hükmüne dayalı olarak açılan kira bedelinin tespitine ilişkin davalar sonucunda tespit edilen kira bedeli, daha sonraki kira dönemlerinde artışlı olarak talep edilemeyecektir.
[1] Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 19.12.2017 tarih ve 2017/6529 E. ve 2017/17818 K. sayılı Kararı [2] Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 19.12.2017 tarih ve 2017/14613 E. ve 2018/15358 K. sayılı Kararı [3] 7161 sayılı Vergi Kanunları ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun [4]Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 02.06.2022 tarih ve 2022/2729 E. ve 2022/6662 K. sayılı Kararı [5] Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 03.06.2020 tarih ve 2020/237 E. ve 2020/2631 K. sayılı Kararı [6] Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 16.06.2014 tarih ve 2014/6323 E. ve 2014/7892 K. sayılı Kararı [7] Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 06.03.2019 tarih ve 2019/1029 E. ve 2019/1790 K. sayılı Kararı [8] Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 19.12.2017 tarih ve 2017/6529 E. ve 2017/17817 K. sayılı Kararı